Доходы физического лица – налогового резидента от продажи нежилого помещения, в том числе апартаментов, находившегося в его собственности менее установленного минимального срока, облагаются налогом на доходы физических лиц (далее – НДФЛ) по ставке 13% и подлежат декларированию. Место нахождения имущества – в Российской Федерации или за пределами Российской Федерации – значения не имеет.

Освобождение от уплаты налога возникает при условии, что объект недвижимости находился в собственности по истечении минимального предельного срока владения.

Минимальный срок владения — это срок, после которого можно реализовать недвижимость без уплаты  налога и представления декларации в налоговый орган.

Срок владения имуществом начинает исчисляться с даты государственной регистрации права собственности в Росреестре. Для унаследованного имущества — с момента смерти наследодателя.

Если недвижимость реализуется раньше окончания минимального срока владения, то собственник должен предоставить налоговую декларацию и отразить  полученный от продажи доход.

Продать недвижимость без уплаты налога возможно в случаях, если:

-имущество было получено по наследству или подарено родственниками, срок владения которой составляет не менее трех лет;

-недвижимость приобретена после 1 января 2016 года, срок владения которой составляет пять лет.

Также можно воспользоваться имущественным налоговым вычетом, а именно, по своему выбору уменьшить полученный доход либо на сумму, равную стоимости нежилого помещения, но не более 250 000 рублей, либо на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение данной недвижимости.

Имущественный налоговый вычет можно получить, заявив его в налоговой декларации по форме № 3-НДФЛ.

В остальных случаях необходимо оплатить налог с полученного дохода по ставке 13%.

Следовательно, если вы получили доход от продажи недвижимости, которая находилась в собственности менее минимального срока владения (3 года или 5 лет), либо получили ее в подарок не от близкого родственника, и при этом, не подали декларацию по форме № 3-НДФЛ, уклониться от обязанности по уплате налога не получится.

Так, с 2021 года налоговые органы вправе провести камеральную налоговую проверку в отношении отдельных доходов физических лиц без представленной декларации по НДФЛ.

Информация о сделках с недвижимостью (приобретение и реализация имущества, получение в дар) поступает от регистрирующего органа.

Сумма дохода от продажи обычно определяется в соответствии с договором купли-продажи. При этом, если сумма дохода от продажи меньше, чем умноженная на понижающий коэффициент 0,7 кадастровая стоимость недвижимости, доход от продажи составит величину указанной кадастровой стоимости, умноженной на 0,7.

При определении налогооблагаемого дохода учитывается кадастровая стоимость недвижимости, внесенная в единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН), и подлежащая применению с 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности на проданный объект. Если объект недвижимости образован в течение года, то учитывается кадастровая стоимость на дату его постановки на государственный кадастровый учет.

Если кадастровая стоимость нежилого помещения не определена (отсутствует в ЕГРН) на 1 января года, в котором реализован объект, налогом облагается доход, указанный в договоре купли-продажи.

Новые правила расчета НДФЛ действуют только в отношении доходов, полученных начиная с 1 января 2020 года.

Декларацию необходимо подать в налоговую инспекцию не позднее 30 апреля следующего года после продажи недвижимости. Если Вы не задекларируете доход от продажи или получения в дар недвижимости, то налоговый орган будет ждать от вас декларацию по форме № 3-НДФЛ вплоть до срока уплаты налога по ней, до 15 июля года, следующего после продажи недвижимости включительно. После истечения указанного срока налоговый орган начнет проводить камеральную проверку на основании имеющихся у него документов (информации) о вас и о полученных вами доходах. Порядок исчисления НДФЛ будет зависеть от вида сделки и ее цены.

Так, сотрудником камерального отдела Межрайонной ИФНС России № 30 по Республике Башкортостан, доначислен налог с доходов за 2020 год,  от продажи помещений  в размере 3 274 371рублей.

Налогоплательщиком декларация по форме № 3-НДФЛ за 2020 год не представлена. В связи с чем, камеральная налоговая проверка проведена на основании имеющихся у налогового органа документов и информации.

Налоговым инспектором в ходе проведения контрольных мероприятий истребованы у налогоплательщика пояснения по вопросам отсутствия декларирования доходов от продажи помещений; покупной и продажной стоимости помещений.

Налогоплательщиком оставлено без исполнения требование налогового органа о представлении пояснений. Документы, подтверждающие расходы, связанные с приобретением этого имущества, не представлены.

Поскольку в соответствии со ст. 214.10 Налогового Кодекса РФ НДФЛ обязаны платить физические лица, получившие доходы от реализации имущества, при отсутствии оснований для освобождения от налогообложения, данному налогоплательщику доначислен налог, пени и штраф.

Согласно сведениям из внешних источников установлено, что налогоплательщиком получен доход от реализации иных строений, помещений и сооружений. Иные строения, помещения и сооружения находились в собственности налогоплательщика менее пяти лет.

Налогоплательщику предоставлен имущественный вычет в соответствии с пп.1 п.2 ст. 220 НК РФ в сумме 250 000 рублей, который предусмотрен при продаже именно иных строений, помещений и сооружений.

Исходя их вышеизложенного, сумма НДФЛ, подлежащая доначислению, составила (25 437 470 рублей (стоимость реализованного объекта недвижимости) – 250 000 рублей (имущественный вычет)) х 13% (ставка налога) = 3 274 371 рублей.

Поскольку проводилась камеральная налоговая проверка и рассчитывался НДФЛ по истечении срока, предусмотренного для представления декларации, и срока для уплаты налога, расчет предусматривал штрафные санкции двух видов: по статье 119 НК РФ за непредставление декларации в установленный срок; по статье 122 НК РФ за неуплату НДФЛ в установленный срок.

Уклонение от уплаты налогов и сборов является умышленным невыполнением конституционной обязанности каждого платить законно установленные налоги и сборы и заключается в непоступлении денежных средств в бюджетную систему Российской Федерации.

Следует отметить, что в отношении налогоплательщика возбуждено уголовное дело по ч.1 ст.198 Уголовного кодекса Российской Федерации, согласно которой уклонение физического лица от уплаты налогов, сборов и (или) физического лица – плательщика страховых взносов от уплаты страховых взносов путем непредставления налоговой декларации (расчета) или иных документов, представление которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах является обязательным, либо путем включения в налоговую декларацию (расчет) или такие документы заведомо ложных сведений, совершенное в крупном размере (два миллиона семьсот тысяч рублей) наказывается штрафом в размере от ста тысяч до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо принудительными работами на срок до одного года, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до одного года.

Скрыть от налогового органа факты продажи недвижимости или ее получения в качестве подарка не получится. Чтобы избежать негативных последствий от уклонения от уплаты налогов, позаботьтесь о себе и своевременно подайте декларацию и уплатите налог. Декларацию можно представить в налоговый орган, в том числе посредством электронного сервиса «Личный кабинет налогоплательщика  – физического лица».